做好中心城区存量房价格认定工作
来源:中国龙岩网  日期:2017-03-21 【字号:
   [主持人]各位网友大家下午好!欢迎收看“中国龙岩”政府门户网站“在线访谈” 节目。今天,很高兴邀请到龙岩市物价局王俭副局长接受“在线访谈”,就如何了解认识我市存量房价格认定工作与网民朋友们进行在线交流。王局长您好!(15:31) 
  [王俭]主持人好,各位网友大家下午好!(15:32)
  [王俭]存量房价格认定工作是价格工作的重要组成部分。近年来,随着社会主义市场经济的发展,房地产行业得到了快速发展,我市的存量房交易市场也得到了长足的发展。过去的一年,在国家“去库存”等方针政策的支持下,我市的存量房交易特别的活跃,全年交易过户7770套存量房,而我们的存量房价格认定工作在为活跃存量房市场交易,保障国家公平税收等起到了积极的作用。(15:35)
  [主持人]请问王副局长什么是存量房?它是不是俗称的“二手房”,它们和征量房关系是什么?(15:36)
  [王俭]存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的“库存待售”房屋,它是相对于增量房(即新建造的商品房)而言的,而二手房是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记、再次上市进行交易的房产。而征量房是指开发商新建造待售的商品房。存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同,在合同生效后30日内向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记的过程。由于存量房或二手房在办理交易过户的程序相同,税务部门办理过程中将其统称为“存量房”。(15:39)
  [主持人]存量房价格认定工作依据是什么?它和房产中介评估有何区别?(15:39)
  [王俭]开展存量房的主要依据是《国家发展改革委、国家税务总局关于开展涉税财物价格认定工作的指导意见》(发改价格[2010]770号)和《龙岩市场政府专题会议纪要》([2012]36号)。存量房价格认定工作是指政府价格主管部门设立的价格认定机构,对税务机关在办理存量房征税过程中对其计税价格认定的行为。(15:41)
  [王俭]我市存量房交易中房产的计税价格在2013年5月以前一般以房地产买卖合同申报价格或中介评估为主,造成评估价格高低不同,给国家税费流失及交易公平公正带来较大影响。由价格主管部门设立的价格认定机构对存量房价格进行认定,可以增强税收征纳双方在价格方面的纠纷,起到维护国家税权,公平交易价格,保护纳税人合法权益的作用。它和中介评估主要区别:存是量房价格认定是按区域地段及房屋类别确定标准单价统一计算交易房产价格,而中介评估是按单一房产逐一测算其价格。(15:44)
  [主持人]存量房价格认定工作在我市从何时开始,由哪个部门实施,它的调整周期是不是一年一调?至今进行了多少次调整,今年有无调整计划。(15:45)
  [王俭]我市存量房价格认定工作从2013年5月起在全市范围内开展,其具体实施机构为市(县、区)价格主管部门设立的价格认定机构。它的调整周期不是一年一调,而是根据房地产市场价格的波动情况来确定,如果房地产市场价格一直处于平稳状态,就不需要进行调整或只需进行微调,如果在某个时间段内房地产市场交易价格产生较大波动,则须尽快启动调整其价格,我市新罗区标准房价格至今已经过了两次调整。(15:47)
  [王俭]2016年以来,受国家“去库存”等政策影响,我市房地产交易较为活跃,但部分存量房,受互联网络营销等影响,以及近年来我市较密集推出的楼盘,造成商业店铺及办公写字楼的价格大幅下降,部分地段的商铺价格下降幅度甚至达到50%以上。针对这种情况,经与税务部分协商,为维护广大群众的利益,活跃房地产特别是二手存量房交易市场,促进政府“去库存”任务,针对去年以来的房地产市场变化情况,我们准备于今年上半年对价格波动较大的商业店铺、办公写字楼等变动较大的存量房价格进行调整,同时对部分标准房参数系数进行合理化调整。(15:50)
  [主持人]请问存量房主要有几大类别,存量房价格是依据土地用途和级别来确定的吗?能否简单介绍存量房的价格认定过程?(15:50)
  [王俭]根据税务部门的税征系统(软件)确定,目前我市存量房主要分为住宅、别墅、自建房、商业店铺(商场)、办公写字楼、车库、车位及仓库等。存量房价格主要依据土地级别(地段)来确定的。其价格认定过程主要是先按照不同区域、地段划分,再按同一地段不同楼盘、小区进行细划,最后按照建筑类型及用途等分别确定其价格。(15:52)
  [主持人]请问影响存量房标准房价格的主要因素是什么?存量房价格是如何计算取得的?(15:53)
  [王俭]影响存量房价格的主要因素除了上述的地段、楼盘(小区)、建筑结构及用途外,还有两个最主要的因素,即标准房和标准房参数系数。简单说,存量房价格=标准房×系数。存量房标准房主要是指同一地段、小区的房产,按(影响房地产价格的)统一标准确定基准价格,存量房参数系数是指影响标准房测算转换成计税价格的系数,比如影响同一小区不同套房产价格的年限、结构、装修、楼层、电梯、朝向、采光等因素,不同类别的存量房,影响其价格的参数系数也不相同。(15:58)
  [主持人]有些小区有高层也有多层类别房屋,或建成年限也不一样,要怎样去界定其标准房价格?(15:59)
  [王俭]一般情况下,同一小区的楼层数或建成年限等都相同,但早期建设的部分小区的房产较复杂,有些地方同时存在有多层和高层房屋,同时因小区较大,其建成年限也不尽相同,计算其价格方法是:首先是按同一小区确定一个标准房价格,即确定一套楼层为1楼、建成年限为5-10年,普通装修、南北两面采光、框架结构、多层楼(无电梯)的房屋价格,然后针对不同楼层、是否带电梯房、建成年限、装修、采光、结构等影响房屋价格的因素进行比较,确定系数后,测算出需过户存量房应税价格。(16:04)
  [主持人]我们在办理存量房过户时,如果对税务部分计算的应税价格有争议的话,应该向谁提出异议,如何办理争议手续?(16:05)
  [王俭]在办理存量房交易过户手续中,存量房买卖双方如有一方对税务部门的税征软件系统计算的存量房应征(税)价格有异议的,可向地税部门提出争议处理,由地税相关部门将当事人提出争议的事项转交价格主管部门设立的价格认定机构根据当前市场行情价格进行个别价格认定,作为重新确定应税价格的依据。(16:07)
  [主持人]如何区别车库、车位和人防车位,它们的价格是按个还是面积来计算?摩托车位和杂物间如何界定。(16:08)
  [王俭]车库、车位和人防车位主要根据户主提供房管部门发放的房产所有权登记证,车库(或车位及人防车位)根据所在楼层又分为地上、地下(及地下一、二层)、夹层车库(或车位及人防车位),车库(或车位及人防车位)一般按个计价,如果其使用面积超过税务部门认定标准,则需提请我们进行实地查验,确定面积后重新计算。如车库(或车位及人防车位)实际面积无法达到停放轿车标准的,经买卖双方一方提出异议,经价格认定部门实地勘查后确定,按摩托车位或杂物间价格计算。(夹层)杂物间价格按照其所在小区标准房半价计取。(16:13)
  [主持人]假设本人在新罗区龙腾路水韵华都有一套房子要过户,其应税价格是如何计算呢?能否简单举例计算。(16:14)
  [王俭]根据公式,存量房应税房价=标准房价格×调节系数×面积。影响住宅标准房价格的参数系数主要有:建筑结构、楼层、采光、建成年限、装修、有无电梯系数、面积系、朝向。征税系统会根据您所提供的房屋的上述信息,找到你要交易房产的所在地标准房价格,然后分别乘以上述系数及面积,最终计算出需交易的房产的应征税价格。(16:17)
  [主持人]接下来我们来看网友提问。(16:17)
  [馨乐]我想回龙岩武平购2手房,房子是私人开发的,房子是前2年建的,建了6层,每层都说有办理房产证的,可以办理银行按揭,没有装修,现在就是毛坯房(新的),面积170m²左右,交易要怎么办理手续,买家要交什么费用?(16:18)
  [王俭]你能过房产应该是已经由自建房转商品房,它也是按商品住宅办理过户手续,买家交易的费用按税务局规定商品房住宅交易应交的相关费用交纳。(16:19)
  [小吴]我在中山街有一间店铺想要交易,该如何计算它的应税价格呢?(16:20)
  [王俭]店铺的计税价格=标准房价格×调节系数×面积。征税系统会根据您所提供的房屋的上述信息,找到你要交易的店铺所在地标准房价格,然后根据您所提供的店铺的资料,分别乘以影响店铺交易的调节系数(如面宽、建成年限、进深、临街状况、层高、面积等)及面积,最终计算出需交易的房产的应征税价格。假设中山街店铺的面积为100平方米,建成10年,进深20米,面宽5米,一面临街,层高3.5米,标准房价格为30000元/平方米,则测得该套店铺的计税价格=30000×1.02×1×1×1×0.9×1.03×0.95=26950×0.8=21560元(取整)(16:23)
  [丁丁]商务运营中心的办公写字楼想卖,要怎么算税收?(16:24)
  [王俭]办公写字楼的计算也是先确定其标准房价格,然后根据您所提供的办公写楼的资料,分别乘以影响其交易的调节系数(如建成年限、所在楼层、面积、结构、有无电梯、楼宇档次等)及面积,最终计算出需交易的房产的应征税价格。假设一套办公写字楼面积600平方米,购于2012年,位于大厦15层,钢架结构,有电梯,属高档楼宇,该办公写字楼的标准房价格为8500元。则测得其办公写字楼的计税价格=8500×1.1×1×1×0.9×0.8=6120元。(16:27)
  [英子]最新龙岩划拨地二手房买卖交多少税?买卖后是否转为出让地?(16:28)
  [王俭]划拨用地二手房买卖必须先到土地部门办理划拨转出让性质的土地出让金,然后再按正常二手房交易办理过户手续。土地出让金手续办理可以向所在地土地部门咨询。(16:28)
  [杨鑫]存量房有什么不好?为什么价格会比较低?(16:29)
  [王俭]存量房不存在好坏,只是房屋交易类别的一个术语。它相对于新楼盘来说价格较低的原因很多,与新开发楼盘价格相比较低的主要原因可能是建造时间、结构、小区配套、所处地段、装修入住等等。(16:30)
  [主持人]今天的访谈到这里就结束了,非常感谢王副局长的耐心解答和网友们的积极参与,我们下期节目再见!(16:30)
  [王俭]再见!(16:30)
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